קניית דירה מכונס נכסים יכולה להיות הזדמנות מצוינת להשיג נכס במחיר נמוך מהשוק. עם זאת, חשוב לגשת לתהליך זה בזהירות, שכן קיימים סיכונים רבים הכרוכים בו. במאמר זה נסקור את ההיבטים החשובים שיש להתחשב בהם בעת קניית דירה מכונס נכסים, תוך התמקדות בשלבים השונים של התהליך ובגורמים שיש לבחון. נדון גם בטיפים חשובים שיסייעו לכם להפוך את עסקת קניית הדירה מכונס נכסים להצלחה.
מהו כונס נכסים ומה תפקידו?
הליך כינוס הנכסים בישראל
כינוס נכסים הוא הליך משפטי שמטרתו להעביר את ניהול נכסיו של חייב לגורם חיצוני בלתי תלוי, הנקרא כונס נכסים. התהליך מתחיל כאשר נושה (למשל בנק) פונה לבית המשפט בבקשה למינוי כונס נכסים בעקבות חוב שלא נפרע. לאחר מינויו, הכונס מנהל את נכסי החייב במטרה למקסם את התשואה עבור הנושים ולהחזיר את החוב. בדרך כלל הכונס ימכור את נכסי החייב כדי להשיג מטרה זו.
איך עובד כונס נכסים בפועל?
לאחר שמונה על ידי בית המשפט, כונס הנכסים הופך להיות בעל הסמכות המלאה על הנכס (או הנכסים) הרלוונטיים. הוא מקבל על עצמו את האחריות למכירתם, לגביית הכספים ממכירתם ולחלוקתם בין הנושים, לפי סדר העדיפויות שנקבע בחוק. כונס הנכסים פועל למעשה כיד ארוכה של בית המשפט, ומטרתו היחידה היא לשרת את האינטרסים של הנושים ולהבטיח את החזרת החוב.
יתרונות וחסרונות בקניית דירה מכונס נכסים
היתרונות העיקריים
המניע המרכזי לרכישת דירה דרך כונס נכסים הוא המחיר האטרקטיבי. בדרך כלל, נכסים הנמכרים על ידי כונס נכסים מוצעים במחירים נמוכים משמעותית ממחיר השוק, מכיוון שהעדיפות העליונה היא מכירה מהירה של הנכס. בנוסף, קניית נכס מכונס נכסים נחשבת לבטוחה יחסית, שכן הליך המכירה פתוח, שקוף ומפוקח על ידי בית המשפט. כמו כן, הקונה יכול לזכות בדירה נקייה מכל שעבוד או חוב קודם שהיה על הנכס.
החסרונות והסיכונים
קניית דירה מכונס נכסים מלווה גם בסיכונים ובאתגרים. הרבה מהפעמים הדירות נמכרות במצב פיזי ירוד ודורשות שיפוץ יסודי. בנוסף, המכירה מתבצעת ללא אחריות מצד המוכר לגבי מצב הנכס. הקונה אחראי לבצע את כל הבדיקות הנחוצות, ולפעמים זמן הבדיקה מוגבל. כמו כן, לא ניתן לקבל מימון בנקאי למשכנתה עבור נכס הנמכר על ידי כונס נכסים, כך שנדרש לשם כך הון עצמי גבוה.
חיסרון נוסף הוא התחרות הגבוהה על דירות בכינוס נכסים. רוכשים פוטנציאלים רבים – כולל משקיעים מנוסים – מתמודדים על אותן דירות במכרזים של כונס הנכסים, מה שמפחית את היתרון של המציאה. בנוסף, הליך מכירה כזה הוא מטבעו לא גמיש, ולקונים יש מעט מאוד אפשרויות לנהל מו"מ על תנאי המכירה.
הליך קניית דירה מכונס נכסים
שלבי הגשת הצעת מחיר ורכישת הנכס
הצעד הראשון ברכישת דירה מכונס נכסים הוא לאתר נכס מתאים העומד למכירה. ניתן לעשות זאת באמצעות חיפוש באתרים ייעודיים, פנייה למשרדים העוסקים בתחום או דרך מעקב אחר פרסומים רשמיים. לאחר בחירת הנכס, יש להגיש הצעת מחיר במעטפה סגורה עם התחייבות לקיום התנאים כפי שנקבעו במכרז. ההצעה הגבוהה ביותר, העונה על כל תנאי המכרז, בדרך כלל היא זו שתזכה.
לאחר הזכייה במכרז, על הקונה לשלם את מלוא הסכום שהתחייב לו בהצעתו בתוך פרק הזמן שנקבע (בדרך כלל 14-7 ימים). תשלום זה מהווה תנאי להעברת הבעלות על הנכס לידי הקונה. חשוב מאוד שהרוכש יעמוד בכל המועדים ובתנאי התשלום, שכן אי עמידה בתנאים עלולה לגרום לאובדן הזכייה במכרז. דירות מכונס נכסים למכירה מוצעות הרבה פעמים בהנחות, אך חשוב להישאר ערים לסיכונים ולבצע בדיקות מקיפות לפני הרכישה.
בדיקות חשובות לפני הרכישה
לפני הגשת הצעה במכרז של כונס נכסים, יש לבצע סדרה של בדיקות מקיפות לגבי מצב הדירה. קודם כל, מומלץ לערוך בדיקה פיזית של הנכס, ולאמוד את מצבו ואת היקף השיפוצים שיידרשו. דבר שני, יש לבצע בדיקה משפטית מעמיקה בעזרת עורך דין מקרקעין בצפון או באזור מגורכם. הבדיקה המשפטית תכלול עיון בנסח הטאבו, בדיקת חובות וזכויות בנכס והשלמת כל המסמכים הנחוצים. כמו כן, כדאי לערב שמאי מקרקעין מוסמך שייתן הערכת שווי מדויקת לנכס.
עצות וטיפים לקניית דירה מכונס נכסים
מתי כדאי לרכוש ומתי עדיף לוותר?
ההחלטה אם לרכוש דירה ספציפית מכונס נכסים צריכה להיות מבוססת על שיקולים כלכליים ומעשיים. יש לשקול אם המחיר המוצע משקף הנחה משמעותית ביחס למחירי השוק, תוך הפחתת העלויות הצפויות של שיפוץ והתאמת הנכס. אם ההנחה אינה גדולה מספיק על מנת לכסות את העלויות הללו, ייתכן שעדיף לחפש הזדמנות אחרת.
דגשים משפטיים חשובים בהסכם הרכישה
יש לוודא שהסכם המכר כולל התחייבות מפורשת של כונס הנכסים להעביר לקונה בעלות מלאה ונקייה בנכס, ללא שעבודים או משכנתאות. כמו כן, יש לבדוק היטב את נושא מיסוי הנדל"ן החל על העסקה – מס שבח, מס רכישה וכדומה.
נושא חשוב נוסף הוא מועדי התשלום ותנאיו. יש להקפיד שהחוזה יכלול לוחות זמנים מדויקים לתשלום על ידי הקונה ולהעברת הבעלות בנכס. כל סטייה מהמועדים עלולה לגרום לביטול העסקה. בנוסף, מומלץ לכלול בחוזה סעיף המאפשר לקונה לבטל את העסקה ולקבל את כספו בחזרה במקרה של גילוי פגמים או בעיות קריטיות בנכס שלא היו ידועות בעת חתימת החוזה. עורך דין מקרקעין בחיפה, בתל אביב או בבאר שבע יוכל לוודא שההסכם מגן על האינטרסים של הקונה בצורה מיטבית.
לסיכום
קניית דירה מכונס נכסים יכולה להיות הזדמנות מצוינת לרכישת נכס במחיר אטרקטיבי, ומצד שני היא גם כוללת לא מעט סיכונים וקשיים. רק לאחר שקלול מעמיק של כל ההיבטים ניתן לקבל החלטה מושכלת, ובסופו של דבר ההחלטה תלויה בנסיבות הספציפיות של כל קונה. עבור רוכש עם הון עצמי, עם הזמן והמשאבים הנחוצים לטיפול בנכס ועם הנכונות לקחת סיכונים מחושבים – דירה מכונס נכסים עשויה להיות אפיק מצוין לרכישת נכס בתנאים מועדפים. לעומת זאת, עבור המעוניינים בעסקה פשוטה וקלה, ייתכן שמסלול זה אינו אידיאלי.
