עולם הנדל"ן הוא עולם די מורכב, וכך גם עולם המיסוי. שני אלה משתלבים יחד בכל הנוגע למיסי נדל"ן, והדבר בא לידי ביטוי בין השאר בחוק שנקרא חוק מיסוי מקרקעין וכולל בתוכו מיסי שבח ורכישה. לפניכם הסבר קצר על נושא רחב זה.

חוק מרכזי וחשוב

חוק מיסוי מקרקעין נחקק בשנת 1963, וכיום הוא חוק מרכזי בעולם הנדל"ן המקומי. הוא עוסק בעיקר במס שבח ורכישה, אם כי חשוב להדגיש שהתקנות והחוקים לגבי מיסוי מקרקעין קיימות גם מעבר לו. למקצוענים שעוסקים בנדל"ן – וגם לאנשים פרטיים שהנושא רלוונטי להם – כדאי ומשתלם להתעמק בפרטי המיסוי הרבים, כלומר גם בחוק מיסוי מקרקעין וגם מעבר לו. בנושא של מס שבח, למשל קיימת האפשרות של קבלת פטור מס שבח, יחד עם כיווני התייעלות נוספים וחשובים. כרקע לכך, כידוע, בתחום הנדל"ן מדובר לרוב בסכומי כסף גדולים למדי, כך שכל פטור או הנחה עשויים להתבטא בחיסכון או בשיפור ניכר של רווחים. כדי להכיר את חוק מיסוי מקרקעין מקרוב יש להתחיל להתמקד במס שבח ובמס רכישה, כאשר האחד מתייחס למוכר הנכס והשני מתייחס לרוכש הנכס. מהם מיסים אלה במבט יותר מקרוב?

מס שבח

מס שבח, שהוא חלק מחוק מיסוי מקרקעין, קובע שמוכר דירה חייב לשלם לרשות המיסים על הרווח שמושג ממכירת הדירה. הרווח מתייחס לעליית ערך הנכס שנמכר, כאשר העלייה היא בעקבות שינוי בתכנון עירוני. כלומר המס לא מתייחס רק למחיר מכירת הנכס, אלא הוא אחוז מסוים מההפרש שבין סכום זה לבין העלות המקורית שבה רכשתם את הנכס בעבר. יש לצורך זה גם הוצאות מוכרות מסוגים שונים, והתשלום של מס שבח לרשויות מבוצע עם חתימת חוזה המכר. חשוב להדגיש שניתן במקרים מסוימים לקבל פטור ממס שבח, למשל כאשר הדירה שאתם מוכרים עומדת בכל התנאים הבאים: זו דירה יחידה בבעלותכם, היא בבעלותכם לכל הפחות 18 חודשים וגם עברה לפחות שנה וחצי מאז שקיבלתם (אם קיבלתם) פטור כזה. כמו כן, הדירה שימשה למגורים, וזאת לפחות למשך 80% מתקופת בעלותכם עליה או במשך 4 השנים האחרונות לפני המכירה. כפי שאתם רואים, יש כאן לא מעט פרטים שחשוב לשים לב אליהם, וגם ההסבר כאן הוא די תמציתי. כאשר מכירת דירה וקבלת פטורים עולה על הפרק, חשוב להתעדכן במצב העדכני ביותר של האפשרויות שעומדות בפניכם, ומוטב לעשות זאת בעזרת סיוע מקצועי. חשוב לשים לב לא לבלבל מס שבח עם היטל השבחה, שהוא נושא נפרד ושונה שמתייחס לתשלום שנגבה מבעל הנכס על ידי הרשות המקומית.

מס רכישה

אם כך, המוכר עשוי לשלם מס שבח, אך גם רוכש הנכס יצטרך לשלם מיסים. כאן מדובר קודם כל על מס רכישה. מס רכישה נכלל גם תחת חוק מיסוי מקרקעין, וחישובו מורכב משני גורמים מרכזיים – גובה העסקה וסוג הנכס. שימו לב שהפרטים בנושא זה מתעדכנים על ידי הרשויות בכל שנה בחודש ינואר, וכן שקיים הבדל בין דירת מגורים יחידה לבין מצב של רכישת דירת מגורים נוספת. כמו כן, עשויים להיות הקלות ופטורים שונים בהתאם לנסיבות, שיצמצמו את נטל מס הרכישה. רכישת נכסים היא עסקה שנסגרת בסכומים גדולים במיוחד, ודאי בקרב אנשים פרטיים, ולא פעם היא מעמיסה עליהם מבחינה כספית באופן ניכר ואף מעלה את הצורך ללקיחת משכנתאות לטווח ארוך. לכן ברור שמס הרכישה וגובהו הצפוי הוא היבט מרכזי שחשוב לבדוק ולוודא היטב. כמו כן, כדאי לדעת שגם ממס רכישה ניתן לקבל פטור במקרים מסוימים.

לסיכום

ידע והתעמקות בפרטים חשובים בכל סוגי העסקאות. כפי שפירטנו במאמר זה, כך גם הדבר לגבי מיסים כמו שבח ורכישה בפרט, וכן לגבי מיסוי מקרקעין בכלל.